贷款抵押

来源/作者: 中青金服 发表时间: 2016年06月21日

什么是贷款抵押

贷款抵押是指债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人;所提供抵押财产称为抵押物;债权人 则为抵押权人抵押设定之后,在债务人到期不履行债务时,抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。

贷款抵押的范围

债务人在向商业银行提出信贷申请时,信贷人员应要求其提供担保方式意向。如采用抵押担保,信贷人员应依据银行制度规定及平时掌握的情况,对债务人提出的抵押人和抵押物进行初步判断。如认为不符合条件,应告知债务人另行提供抵押人、抵押物或改变担保方式。
  根据《担保法》的规定,下列财产可以抵押:
  ①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
  ②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
  ③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
  ④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;
  ⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;
  ⑥依法可以抵押的其他财产。
  哪些财产不得抵押
  ①土地所有权;
  ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但担保法特别规定的除外;
  ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
  ④所有权、使用权不明或者有争议的财产;
  ⑤依法被查封、扣押、监管的财产;
  ⑥依法不得抵押的其他财产。

贷款抵押如何确定额度

抵押物的认定
  作为贷款担保的抵押物,必须是归抵押人所有 的财产,或者是抵押人有权支配的财产。因此,银行对选定的抵押物要逐项验证产权。实行租赁经营责任制的企业,要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股 份制企业用其财产作抵押时,除应该核对抵押物所有权外,还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时,应取得共有人同意抵押的证明,并以 抵押人所有的份额为限。
  抵押物的估价
  抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。
  ①估价方法
  由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定,一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值,委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是:
  对于房屋建筑的估价,主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;
  对于机器设备的估价,主要考虑的因素是无形损耗和折旧,估价时应扣除折旧;
  对可转让的土地使用权的估价,取决于该土地的用途、土地的供求关系。
  此外,估价的时间性和地区性,也都会对评估结果产生一定的影响。
  ②抵押率的确定
  在抵押物的估价中,确定抵押率也非常关键,抵押率的高低直接影响了抵押物对债权的保障程度。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。
  一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强,由适用性判断其变现能力对变现能力较差的,抵押率应适当降低。
  二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。
  实体性贬值,即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;
  功能性贬值,即由于技术相对落后造成的贬值;
  经济性贬值,即由于外部环境变化引起的贬值或增值。
  信贷人员应根据抵押物的评估现值,分析其变现能力,充分考虑抵押物价值的变动趋势,科学地确定抵押率。
  担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法,准确确定抵押率。抵押率的计算公式为:
  抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额*100%

贷款抵押存在哪些风险

对抵押物进行严格审查
  首先要确保抵押物的真实性,这要求 信贷人员认真审查有关权利凭证,对于房地产抵押的,要对房地产进行实地核查;其次确保抵押物的合法性,这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物,防止法 律禁止抵押的财产用于抵押。最后认真查验抵押物的权属,确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细,特别要注意以下情况:用合伙企 业财产抵押时,必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。
   对抵押物的价值进行准确评估
   这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中,银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告,并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真 审查评估报告的真实性和准确性,防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后,银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见,抵押物价值评估是一项经 常性的工作。
   做好抵押物登记工作,确保抵押关系的效力
   需依法登记的抵押物,抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。法律规定自登记之日起生效的 合同,必须办理抵押登记,否则合同就无效。因此,银行在办理抵押贷款时,对法律规定需登记的合同,必须切实做好登记工作,以确保抵押关系的合法有效。
  抵押合同期限应覆盖贷款合同期限
  抵押期限应等于或大于贷款期限,凡变更贷款主合同的,一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异,不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。

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